今年以来，全国楼市调控已超400次，其中不乏针对二手房的“查缺补漏”。如公开二手住房成交参考价格、成交价“三价就低”、调整学区政策、建立二手房自助交易平台等，都在释放“房住不炒”的信号，精准打击炒房乱象，坚决堵住楼市炒作漏洞。

从全国来看，前三季度中国60个城市的二手住宅库存量有所增多，去化周期明显拉长，需求端降温明显，部分城市房地产市场短期内出现供过于求现象。从漳州来看，第三季度存量房（二手房）办结总量低于第二季度，下降幅度大，二手房交易降温明显。

降温迹象明显 去化周期拉长

中国指数研究院最近公布的百城价格指数显示，二手房市场降温迹象明显。三季度，百城二手住宅价格同比上涨0.91%，涨幅较二季度收窄0.58个百分点。同时，9月百城二手住宅连续5个月收窄，且收窄幅度呈扩大趋势。此外，价格环比下跌的城市数量增加13个至43个，下跌城市数量为年内最高。

并且，二手住宅库存去化周期明显拉长。易居房地产研究院一份10月发布的报告指出，20城二手住宅去化周期，以“库存/近12个月平均销量”的公式来计算，三季度末，20城二手住宅平均去化周期为17.9个月，环比大增20.6%。5月份以来，20城二手住宅平均去化周期已连续增长4个月，且8月和9月这一速度在加快。

此外，三季度多地楼市库存快速升高。截至2021年三季度末，中国60个城市的二手住宅库存量为320.2万套，较二季度末增长8.6%。其中，西北地区增速最高，库存较二季度明显增长20.9%；其次是华中、华北地区，分别增长14.3%、12.4%；东北地区三季度增速最慢，库存较二季度仅增长3.4%。

业内人士表示，三季度全国热点城市二手房市场调控持续收紧，“二手房指导价”“信贷收紧”等调控政策不断加码，导致二手房市场价格持续下跌，预计后续将保持稳中微跌走势。

漳州：挂牌量上升 成交量下滑

中国房价行情网数据显示，10月以来漳州全市二手房挂牌量有所上升， 变化率为上浮10.82%；均价为13235元/平方米，同比上涨4.32%，环比下跌0.1%，预计近期均价将继续下跌至13000元/平方米。从以上数据可以看出，漳州近期以来二手房供应量上升明显，房东对后市价格预期一般，二手房市场情况趋冷。

10月22日，漳州市不动产登记中心公布2021年第三季度业务量。第三季度转移登记业务量6944套，其中存量房（二手房）为2688套；相比第二季度3795套减少了1107套，环比减少41.18%；相比第一季度2810套减少了122套，成交量呈下滑趋势。

记者随机采访了几位房产中介，多数中介对当前市场行情表示“不看好”。一位从业者告诉记者：“今年以来二手房就不好做，看房的人没有以前多，因为漳州市区开发的新盘多在城市边缘，核心地段少新房，所以老城区二手房的价格远超新房，很多看二手房的人最后决定咬咬牙直接买新房，二手房受到的影响很大。现在一些政策也对中介行业有约束，我们内部也在探讨今后要怎么继续留在这个行业，争取在低利润时期创造一些收益。”

有心购买二手房的市民邹女士也向记者表达了她的担忧。“政策在变化，本来想买个学区房落户，让孩子读书。从小孩小班考虑到中班，还是没拿定主意，还在观望，就怕买了后上不了心目中的学校，或者转手困难。”邹女士说。

政策：调控持续收紧 后市仍将从严

的确，今年以来，针对二手房交易环节的调控政策不少。当前二手房调控政策主要为提升交易难度、建立价格参考机制、上线交易监管系统、进行市场整治四大类。

提升交易难度如限购、限售、改变积分规则等，主要为了防范投资客多频次买卖房屋导致房价上涨。建立价格参考机制由深圳打头，下半年多个城市陆续跟进。截至目前，全国已有上海、深圳、成都、东莞、无锡、西安、绍兴、宁波、金华、衢州、广州等十几个城市发布指导价机制，作为发放贷款参考，主要目的在于切断报高价格、驱动杠杆导致的二手房“涨价循环”。

此外，还有一些城市更新升级监管系统，将房屋交易各个环节公开化、程序化，并配合打击违规宣传、违规交易、违规金融等行为，进一步规范二手房交易市场。还有部分城市上线二手房交易系统，通过政府服务的升级改进，加强二手房交易的监管，助力市场良性发展。如深圳、宁波、杭州、上海等城市二手房交易系统上线，部分房主开启“自助卖房”模式。

业内人士认为，过去调控更多集中在新房领域，在调控日趋精细化、精准化的当下，作为房地产重要细分市场的二手房市场也应建立长效调控机制，尤其是在新房竣工量即将达到顶峰，市面上存量房将唱主角的转折点上，更需要防范二手房市场过热、失序。可以预见，短期内二手房市场仍将处在下行通道。

■闽南日报记者 张 晗