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真急了!有银行首套首付降至两成!“救市”挡不住了!?

2020-02-26 14:31:55   九房网(999house.com)  

突发重磅


继河南驻马店、苏州相城区后


救市政策再升级


浙商银行落地2成首付政策


对非“限购”城市首套房首付比例进行调整


南宁出台新政


允许公积金购买二套房


......


浙商银行下调非限购区首付



2月24日,21世纪经济报道记者获悉,浙商银行近日下发调整个人贷款通知,对非“限购”城市,各分支机构可根据当地“限购”“限贷”和监管政策情况,将非“限购”城市居民家庭购买首套个人住房的首付贷款比例从原来的三成(30%)调降至二成(20%)。


在浙商银行官网上,我们暂未找到这份文件。但21世纪经济报道(南方报业集团旗下)和财联社(上海报业集团旗下)都报道,可信度十分高。


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众所周知房贷政策,向来牵一发而动全身。


我们先简单的算一笔账,如果首付比例由此前的三成降为两成,以一套总价200万元的房子为例,意味着首付款门槛将由60万元降为40万元,一下子可以少付20万,对于购房者来说威力相当大。


正因为如此,央行对房贷首付比例有严格规定。此次浙商银行房贷政策调整,有没有突破央行的“指导线”?


根据央行、原银监会在2016年2月发布调整个人住房贷款政策有关问题的通知中获悉,在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点。


如果按照这一规定,浙商银行显然并未“犯规”。


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尽管如此,浙商银行此番政策调整,还是在业内引发强烈震动。


易居研究院智库中心研究总监严跃进认为:降低商业银行贷款的首付比例,这是刺激购房需求方面比较大的政策,其影响力甚至和取消限购是相当的。所以当前浙商银行的政策出台,具有非常好的示范效应,有助于市场积极关注近期银行贷款政策,客观上也结合了近期的复工节点,有助于活跃住房交易市场,对于银行贷款业务市场的活跃也有积极的作用。


知名房地产媒体人樱桃大房子认为:假如浙商银行这个政策顺利得到实施了,会起到一个很大的示范作用,那后续其他商业银行贷款利率和首付比例,估计也会下调。


值得一提的是,虽然目前福建区域仅漳州、三明、龙岩、南平、莆田五个区域不限购,但我们在浙商银行官网查询营业网点地图查询发现福建暂时还没有该银行的相关网点,也就代表无法享受到该利好。


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浙商银行全国网点分布图


官方发文!允许公积金购买二套房!


2月23日,南宁市住房公积金管理委员会发布《关于调整住房公积金贷款有关政策的通知》,对南宁市住房公积金贷款政策予以调整,与2017年颁布的购房政策有较大变化。


首先,允许申请住房公积金贷款购买第二套房。


该《通知》指出,对于只拥有一套120平方米及以内,目前无房或所拥有的唯一住房建筑面积在120平方米(含)以内,以及已使用一次住房公积金贷款并已结清的住房的职工个人及家庭,允许其在购买建筑面积为144平方米(含)以内的第二套住房时申请使用住房公积金贷款。


其次,《通知》明确规定,购房首付款金额比例。


《通知》表明,职工个人及家庭购买第二套住房或第二次申请住房公积金贷款的,购房首付款比例应不低于40%,贷款利率调整为同期住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍,最高贷款金额为50万元,月还款额应不低于家庭收入的35%。


这与南宁市此前的政策有了比较明显的放松。


2017年南宁市住房保障和房产管理局下发《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的补充通知》。明确二套房须取得不动产权证书满两年才能转让。同时,暂停向购买第二套及以上住房或申请第二次及以上住房公积金贷款的职工个人及家庭发放住房公积金贷款(棚户区、危旧房改造住房除外)。


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对于南宁市住房政策的变化,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,南宁公积金政策代表了当前二线城市的政策思路。预计后续全国各地在公积金贷款方面的政策会进一步放松,包括降低首付比例、扩大公积金贷款受众面、提高公积金贷款额度等。而此类政策客观上也会刺激刚需和改善型购房需求。预计后续除了公积金贷款政策以外,商业银行贷款首付比例也有进一步下调的可能。


需要注意的是,在该通知发布20分钟后,南宁住房公积金管理官网就发布了《关于调整住房公积金贷款有关政策的通知的政策解读》。


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解读全文如下


↓↓↓


《关于调整住房公积金贷款有关政策的通知》的政策解读


为支持住房公积金缴存职工自住和改善性住房需求,落实差别化调控政策,经我市住房公积金管理委员会审议通过了《关于调整住房公积金贷款有关政策的通知》(以下简称《通知》),现将《通知》政策内容解读如下:


一、本次住房公积金贷款政策的背景和依据是什么?


答:本次政策调整之前,执行的《南宁住房公积金管理委员会关于阶段性调整住房公积金贷款及提取政策的通知》(南金管〔2017〕2号)暂停了第二套及第二次住房公积金贷款,这一阶段性调整政策的出台是响应当时南宁市房地产政策调控要求,有效遏止当时南宁市商品住房销售价格过快上涨的趋势。该次调整后住房公积金贷款仅支持首套及首次刚需住房需求,对广大有改善性住房需求的缴存职工来讲,公积金贷款需求无法得到满足。


今年初发生的新冠肺炎疫情对我市房地产业产生一定影响,为减轻新冠肺炎疫情对我市房地产市场造成的影响,进一步提高我市住房公积金使用效率,加大住房公积金对缴存职工购买改善性住房的支持力度,坚决遏制投机炒房行为,促进我市房地产市场平稳健康发展,出台本次政策调整。此次调整是按照坚持调控力度不放松,并且要保持房地产市场调控政策的连续性、稳定性的原则定位。建立住房公积金制度的宗旨是为了解决和改善中低收入家庭的住房需求,对职工个人及家庭购买首套住房的刚性需求应予以优先支持。此次政策调整没有涉及购买首套及首次申请公积金贷款的职工,依旧是维持首套及首次贷款可以按最高贷款额度60万元以及最低首付比例20%的条件进行申请,优先满足住房的基本居住功能和刚性需求,在此基础上,差异化满足改善型住房贷款需求。


二、本《通知》的政策调整中涉及的住房面积的限定,依据是什么?


答:(一)对所拥有的首套住房面积限定在120平方米(含)以内。中央相关文件中明确了对中低收入群体住房需求予以支持,将开发建设90平方米以下中小户型住房作为重点支持方向。在本《通知》征求意见的过程中,收到反馈意见,建议修改为120平方米,结合南宁市的实际情况,《通知》制定过程中采纳了这些意见放宽90平方米标准至120平方米。


(二)对二套或二次使用公积金贷款的房屋面积限定在144平方米(含)以内。根据相关文件明确的南宁市对于普通住房的定义:“1、住宅小区建筑容积率在1.0以上;2、单套建筑面积在144平方米以下;3、实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格的1.44倍以下”。实际中,我市除别墅除外,基本普通住宅小区容积率都大于1.0,且为便于我管理中心实际业务操作,将普通住宅定义为144平方米(含)以内而不考虑实际成交价格是否同级别土地住房平均交易价格的1.44倍以下。


三、购买第二套房使用公积金贷款的前提条件有哪些?


答:根据《通知》第一条内容,职工个人及家庭只拥有一套住房,且该住房建筑面积在120平方米(含)以内的,允许其在购买建筑面积为144平方米(含)以内的第二套住房时申请使用住房公积金贷款。允许购买第二套房使用住房公积金的前提条件是对两套住房的购房面积都做出了限制,如果已经拥有的第一套住房面积大于120平方米或购买的第二套住房面积超过144平方米,这两种情况都不能使用住房公积金贷款。


四、目前第一套住房正处于住房公积金贷款还款期,打算购买第二套住房,是否可以再次申请使用?


答:根据《通知》第二条内容,职工个人及家庭如已经使用一次住房公积金贷款的,须结清后才能再次申请,因此,处于第一次住房公积金贷款还款期的情况不能再次使用住房公积金贷款。


五、第一套住房使用过公积金贷款购买,且面积超过了120平方米,但目前已出售,个人及家庭属于无房状态,这样的情况可以申请第二次使用公积金贷款吗?


答:如果再次购房面积不超过144平方米的,可以申请使用。根据《通知》第二条,目前属于无房或所拥有的唯一住房建筑面积在120平方米(含)以内的,允许其在购买建筑面积为144平方米(含)以内的住房时再次申请使用住房公积金贷款。


六、如何理解房屋套数和公积金贷款次数?


答:关于住房套数的认定标准,是指职工个人及家庭在申请住房公积金贷款时,在南宁市行政区域范围内(含五县)拥有的自住住房套数(不含已卖出、已赠与、已析产的)。即借款申请人本人及配偶双方目前在南宁市行政区域范围内所拥有的房屋套数,在申请贷款时,已经出售、赠与他人的住房及通过析产方式给予他人的住房不计入房屋套数。


关于住房公积金贷款次数的认定标准,是指职工个人及家庭在全国范围内使用过的住房公积金贷款次数。即借款申请人本人及配偶双方在全国范围内使用过的住房公积金贷款次数。例如,借款人及配偶婚前各申请了一次住房公积金贷款,那么婚后借款人家庭即已认定使用了两次住房公积金贷款,即使借款人家庭将两套已经使用过住房公积金贷款的房屋卖掉,也不能再申请第三次住房公积金贷款。


七、如何理解购买危旧房改造住房申请公积金贷款可以不受住房面积、住房套数限制?


答:根据全国住房城乡建设工作会议的相关要求,为了支持职工积极参与危旧房改造住房建设,推进我市危旧房改造建设进程,对于购买危旧房改造住房的职工个人和家庭第二次使用公积金贷款或购买第二套改善性住房时予以支持。具体分为两种情形:购买危旧房改造住房还建项目申请住房公积金贷款的职工(还建住房),可以不受住房面积及住房套数的限制;购买危旧房改造住房非还建项目申请住房公积金贷款的职工(非还建住房)不受住房面积限制;但无论何种情况,对已使用过两次住房公积金贷款的职工家庭都不允许申请第三次住房公积金贷款。


八、对比首套首次住房公积金贷款和二套、二次住房公积金贷款的首付比例、贷款利率、贷款金额及月还款额的要求分别是什么?


答:首套首次公积金贷款首付款比例应不低于20%,贷款利率5年以上为3.25%,最高贷款金额为60万元,月还款额应不低于家庭收入的25%;二套及二次公积金贷款首付款比例应不低于40%,贷款利率调整为同期住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍即贷款5年以上的为3.575%,最高贷款金额为50万元,月还款额应不低于家庭收入的35%。


需要注意的是,具体首付款金额、贷款额度及月还款额还要根据借款申请人年龄、信用状况、家庭收入负债情况综合评定。


南宁住房公积金管理中心

2020年2月23日


新一轮救市政策来了?


近段时间楼市政策频出。


据不完全统计,自疫情爆发以来,国内共有24个省市出台了相应的扶持政策,其中包含浙江、江苏、海南、广西四省份、天津、上海两直辖市、以及18个地级市。


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复盘这些政策会发现,刚开始出台的基本都是涉及土地出让金缴纳方式和期限、放松预售条件、加大房地产业金融支持力度,不断贷不抽贷、拓宽融资渠道等,利好对象为开发商。


紧接着,近一周出台政策的不论是苏州市相城区的放宽落户限制本科直接落户、河南省驻马店的公积金首套房贷款首付比例由30%下调为20%还是南宁的公积金可以买二套等,都是利好购房者。


显然,目前救市政策已经从针对企业转到购房者,直接刺激楼市需求。


最关键的是,2月19日中央级党报《经济日报》刊发了署名文章《“房住不炒”不应因疫情而变化》:


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在这篇文章中有一段话:“即便是从需求端入手,因城施策乃至“一城一策”,都应在坚持“房住不炒”定位的原则下,认真梳理各项调控措施,作出必要和适当的调整。尽管各地调控措施各有侧重,强度也不尽相同,但多数调控措施都与“五限”相关,即限购、限贷、限商、限价、限售等。比如在限购、限贷等方面,可对首套和二套的标准认定作差异化调整,特别是不再把“卖唯一、再买一”的贷款情况视为二套,有利于更好地满足刚需”。

 

这是近两年来官媒首次公开表示应该要满足刚需,而《经济日报》作为中央级党报,代表的是中央对于楼市的态度。


这是否在一定程度上表明高层对楼市的态度有所缓和?接下来是否会有力度更大,更刺激的政策出现?


文中最后,我们来个互动。看看大家对这些政策以及官媒发话是如何看的?欢迎在微信评论下方踊跃留言!


部分内容整合来源:21世纪经济报道等


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