公积金恢复商转公、首付比例下调、二孩家庭可买3套房、出租5年房屋不算套数……

今年以来，福州购房政策新动作频出，令人眼花缭乱。

因此，九房网福州站给大家整理了一份“2022年福州最新购房全指南”：

包括限购限售政策、商业贷款政策、公积金政策、购房补贴、一二手房税费及落户政策等。

希望能够帮助大家在买房路上少走冤枉路↓↓↓

限购

先后两次松绑，一图看懂福州最新限购政策↓↓↓

1.1 限购区域

福州五城区（亭江、琅岐除外）、及连江城关区域。

1.2 限购类型

建筑面积在144㎡及以下的新建商品住房和二手住房。（144㎡以上不限购）

1.3 限购数量

五城区户籍：居民家庭最多可购买3套房（二孩家庭中有一个孩子未成年的，可购买第3套）

长乐户籍：居民家庭最多可购买2套房

非本市户籍：居民家庭最多可购买1套房（无须提供近两年内满12个月社保或纳税证明）

1.4其他事项

五城区小区业主购买车位数量不受限（原有最多3个）

房屋在不动产中心登记出租5年，以及网签未备案的房屋，不计入名下套数。

注：居民家庭住房套数的认定范围↓↓↓

包含：购买新建商品住房和存量住房（二手住房）

不包含：自建房、房改房、经济适用住房、征迁安置房等

限售

网传福州限售政策放宽，即2022年8月11日起，所有新房、二手房网签备案满2年就可以出售！不需要等产权证满2年！！

注：未看到官方的文件消息，但据业内人士透露，已经收到相关通知了。

2.1 新旧政策对比

原政策：2017年3月29日起，福州市五城区户籍的居民购买家庭第二套房、非福州市五城区户籍的居民购买家庭第一套房，取得房产证时间不满2年的不得上市交易。

新政策：从今年8月11日起，商品房和二手房网签合同备案时间满2年的（即使产权证时间未满2年），就可以可上市交易。

2.2 税费认定标准

是否需要缴纳增值税或者个税的认定标准仍然以出售方的产权证办证时间为准。

注：产权证时间未满2年的需缴纳增值税；未满5年或非唯一的需要纳个人所得税。

2.3 案例解析

案例：甲（福州户口）于2020年7月购买了家庭第二套房产并与开发商签订了买卖合同，2021年7月办了房产证。

解析：按照原政策该房产未满2年不得上市交易。

按照新政策该房产可上市交易。因为签订买卖合(即备案时间)距今满2年，但是由于房产证时间距今未满2年，所以甲出售该房产时，需要缴纳增值税和个人所得税。

限贷

官方确认，福州房贷首付比例下调——

五区户籍购买二套房（无未结清房贷）首付由5成降为4成，非五区户籍在五城区购买首套房首付由4成降为3成。

3.1 适用范围

对符合条件的居民家庭在福州市限购地区（五城区）购买商品住房申请商业性个人住房贷款，适用本细则（后期如遇政策调整按照新的政策执行）。

3.2 实施细则

此次差别化住房信贷政策调整一是将“在本市五城区有一套商品住房，但无尚未结清个人住房贷款”条件下，申请个人住房贷款首付比例由原规定的50%调整为40%。

二是将“非福州市五城区户籍人口购买五城区首套商品住房，且无尚未结清个人住房贷款”条件下，申请个人住房贷款首付比例由原规定的40%下调为30%。

其余均按照原政策执行。

3.3 施行时间

本细则自2022年8月17日起实施。

2022年8月17日（含17日）前已签订购房合同的，购房贷款首付比例仍按原合同约定执行。

3.4 最新房贷利率lpr

目前福州首套房贷利率下限降低为4.1%，已低于2009年房贷利率打七折后的4.156%。

公积金

纯公积金贷款

4.1 公积金贷款条件

贷款用途必须是用于购买福州地区具有自主产权或共有产权的一手商品自住住房（不含别墅）、二手房；

申请贷款时，借款申请人的住房公积金账户处于正常状态且已连续按月正常足额缴存住房公积金满6个月（含）以上；

家庭名下无房或仅有一套住房的（不含本次申请贷款的住房）；

职工家庭未申请过住房公积金贷款，或仅申请过一次住房公积金贷款但已结清的；

4.2 公积金贷款利率

首次使用住房公积金贷款利率为3.25%

第二次使用住房公积金贷款利率为3.575%。

4.3 公积金最低贷款首付

对于生育两个及以上孩子的职工家庭——

对首次申请纯住房公积金贷款购买产权面积在90平方米以下住房的，首付款比例调整为不低于20%；首次申请使用纯住房公积金贷款购买产权面积在90平方米（不含）以上的自住住房的，首付款比例不低于30%。

对第二次申请纯住房公积金贷款购房的，首付款比例由40%再下调为不低于30%；

4.4 公积金最高贷款额度

对于生育、抚养两个及以上未成年子女的职工家庭——

首次申请住房公积金贷款，在符合其他住房公积金贷款的条件下，其住房公积金贷款额度按公式测算时另加10万元，

且最高可贷额度由目前的双职工80万元、单职工50万元，调整为双职工按100万元、单职工按70万元执行。

4.5 其他注意事项

4月1日起，省直公积金缴存职工可按以下流程材料办理"购买新建商品住房提取住房公积金支付首付款”。

在福州以外的地区缴存住房公积金的福州户籍职工在福州市行政区域范围内购买自住房的，可以申请住房公积金贷款。

商转公

9月15日起，福州公积金恢复商转公！

5.1 办理流程

1.提交材料：申请人提交申报材料；

2.银行受理：符合规定、材料齐全的，予以受理；

3.中心审核：核实无误，予以审批。

5.2 办理条件

1.申请贷款时，上个月的个贷使用率小于90%时，可申请办理“商转公”业务。个贷使用率及暂停或恢复开展“商转公”业务，以福州住房公积金中心官方网站公告为准。

2.借款申请人在福州住房公积金中心缴存公积金、在福州市行政区域内已办理个人住房商业性贷款（不含福州户籍的异地缴存职工）。

3.借款申请人符合福州住房公积金贷款申请条件。

4.借款申请人家庭首次申请使用住房公积金贷款。

5.借款申请人为原个人住房商业性贷款的借款人或配偶（配偶应为原房产共同买受人）。

6.原个人住房商业性贷款未结清且贷款银行同意借款申请人提前结清贷款。

7.原个人住房商业性贷款已还款一年（含）以上，信用记录良好且无逾期贷款余额。

8.所购住房为钢混结构且已取得中华人民共和国不动产权证书，可以设定抵押权，并可以正常交易的房产。

9.由商业性贷款转为组合贷款的，应同时符合现行的住房公积金贷款和个人住房商业性贷款相关政策。

5.3 申报材料：

1.《福州住房公积金商转公（组合）贷款申请表》

2.借款申请人有效身份证件

3.借款申请人居民户口簿

4.借款申请人婚姻状况证明

5.借款申请人个人信用报告

6.购房所在地不动产登记中心出具的住房套数查询证明

7.配偶参与贷款额度测算、收入认定或直系亲属（父母）参与收入认定的，需正常缴存住房公积金并提供缴存机构出具的住房公积金缴存证明

8.原购房合同

9.中华人民共和国不动产权证

10.原个人商业性购房借款、抵押合同

11.借款人在商转公贷款银行名下的收款、还款借记卡

12.《结清贷款承诺函》

5.4 注意事项：

（一）申报材料说明：申报材料提供原件；借款申请人个人信用报告(查询打印之日起一个月内有效)；原购房合同包括商品房买卖合同或不动产买卖合同或房地产买卖契约；如抵押合同包含在借款合同中的，可不提供抵押合同；以办理住房变更抵押登记方式申请商转公贷款的,另提供：原贷款银行出具的同意提前结清原个人住房商业性贷款，并及时办妥解押手续的《结清贷款承诺函》。

（二）借款申请人具体包括：主贷人及配偶。

（三）借款申请人应至购房所在地公积金贷款承办银行网点申请办理贷款。

（四）借款申请人为单身的，需面签单身声明。

（五）通过“数据共享平台”可以获取借款申请人的结婚信息的，可不提供“结婚证”， 若“数据共享平台”查询不到婚姻状况证明或借款申请人对查询结果存在异议的，提供“婚姻关系证明”，借款申请人为离异未再婚者，需提供离婚证和离婚协议或法院生效判决书。

（六）办理个人住房商业性贷款转住房公积金组合贷款的借款申请人，另提供:月收入证明原件各二份，月收入证明应加盖缴存单位公章，该证明开具之日起三个月内有效。

（七）缴存证明中需体现住房公积金缴存基数、月缴存额、近6个月的缴存情况。

（八）职工申请纯住房公积金贷款的，以申请之月的住房公积金缴存基数来认定家庭月收入。

（九）不动产登记机构出具的住房套数查询证明或结果，开具之日起三个月内有效。住房套数证明为家庭成员查房证明（含夫妻双方及未成年子女查房情况）。

（十）不动产登记机构出具的商转公贷款房屋的房屋抵押情况查询证明或结果，开具之日起三个月内有效。

（十一）借款申请人若为生育、抚养两个及以上未成年子女的职工家庭，需另提供子女的《出生医学证明》；离婚重组的职工家庭，除提供子女《出生医学证明》外，还需提供未成年子女户口簿、离婚协议或法院生效判决书。

（十二）申请人以自筹资金结清原商业贷款的方式申请商转公贷款，应在商转公贷款审批后30日内，向原贷款银行办妥原个人住房商业性贷款结清手续和解押手续，并取得结清凭证，将材料送至申请商转公贷款的承办银行网点。原商业贷款无法结清而影响商转公贷款抵押权正常设定的，视为原贷款银行不同意结清原贷款，商转公贷款终止办理。

（十三）申请人以办理住房变更抵押登记的方式申请商转公贷款，应在接到商转公贷款承办银行网点通知后30日内筹足自有资金（原商业贷款余额扣除审批贷款金额）偿还原商业贷款差额部分，并将还款凭证提交到申请商转公贷款的承办银行网点。若无法在30日内偿还原商业贷款差额部分，影响商转公贷款抵押权变更登记的，视为原贷款银行不同意结清原贷款，商转公贷款终止办理。同时，借款申请人应在放款后的15个工作日办结原贷款银行的解押手续，并提供不动产登记中心出具的房屋抵押情况查询证明至商转公贷款承办银行网点，否则将承担福州住房公积金中心收回贷款并不再享受商转公资格等后果。商转公贷款资金专项用于偿还原贷款本金余额，不得挪作他用。

（十四）原购房商业性贷款所购住房的房屋结构应为钢混结构。不动产权证书中未记载房屋结构的，借款申请人应提供原贷款银行的原评估报告调档件或不动产登记和交易部门调档查询房屋结构信息。

（十五）原商业性购房贷款所购住房已办理不动产权证书，可以正常设定抵押权，为商转公贷款提供抵押物担保，不存在除原商业性贷款抵押以外的其他权利限制。

（十六）商转公贷款房屋价值根据不动产登记和交易中心记录的成交总价、原借款合同中记载的成交总价和评估价三者中的就低者确定。

（十七）申请个人住房商业性贷款转住房公积金（或组合）贷款时，借款申请人及配偶均需到场，并面签征信授权书。

（十八）只有主贷人的配偶正常在福州地区（福建省直、福建能源、福州铁路）住房公积金中心缴存住房公积金或是现役军官有在部队正常缴存住房公积金，可以参与贷款额度测算。

（十九）配偶或直系亲属（父母）有正常缴存住房公积金的，可以参与收入认定。

（二十）属中国（福建）自贸区福州片区引进的高层次人才需申请特殊政策规定的贷款额度的，需另出具福建省人才工作领导小组办公室发放的《福建省引进高层次人才证》。

（二十一）“闽都英才卡”持有人需申请特殊政策规定的贷款额度的，另提供“闽都英才”钻石卡或白金卡。

（二十二）借款申请人可通过“榕政通”或“EMS”等快递服务商将申报材料复印件邮寄至贷款承办银行网点。待审批通过后，持申报材料原件至贷款承办银行办理签订《借款合同》手续。

5.5住房公积金贷款最高额度、最低额度：

（1）当流动性宽松、正常时，职工家庭住房公积金贷款最高额度统一按双职工80万元、单职工50万元执行；

（2）当流动性紧张时，职工家庭住房公积金贷款最高额度统一按双职工60万元，单职工40万元执行；

（3）为支持中低收入家庭的购房需求，住房公积金贷款最低额度不论资金流动性情况统一确定为20万元。

（4）首次申请住房公积金贷款且名下无房的职工家庭，不受住房公积金资金流动性因素的限制，其住房公积金最高贷款额度按双职工80万元、单职工50万元执行。

（5）生育、抚养两个及以上未成年子女的职工家庭，首次申请住房公积金贷款，在其他贷款条件符合的情况下，其住房公积金贷款额度按公式测算时另加10万元，且最高可贷额度调整为双职工按100万元、单职工按70万元执行。

5.6  福州个人信用评分（“茉莉分”）在住房公积金贷款额度方面的奖励措施：

对于个人信用评级在“极好”（850-1000分）及“优秀”（750-849分）等次的个人,

若贷款额度经测算不能达到住房公积金最高可贷额度，在根据住房公积金贷款额度计算公式测算出来的贷款额度基础上给予一定幅度的奖励:

即“优秀”等次上浮20%；“极好”等次上浮50%，上浮后不能超过最高可贷额度。

落户政策

2020年12月，福州全面放开落户限制。

7.1 适用对象

外省市户口迁入福州。

福州市辖的六县（市）、长乐区户口迁入五城区。

7.2 办理流程

六县（市）、长乐迁入五城区

申请人可以直接向五城区迁入地公安派出所提出申请，材料齐全的，当场办结。

外省迁入

福建省内其他地市户口迁入福州的，申请人可自主选择向迁入地县级公安机关户政窗口或迁入地公安派出所提出申请，材料齐全的，公安机关出具《福建省居民户口网上迁移业务受理单》。

根据省公安厅省内网上迁移流程规定，跨地市网上迁移的，需由迁出地派出所网上审核同意迁出，我市才能办理迁入。

因此，两个工作日后，申请人持《福建省居民户口网上迁移业务受理单》（投靠迁入的，另需提供被投靠人《居民户口簿》）到迁入地公安派出所直接办理落户。

互联网申请

群众可以通过“福建治安便民”微信公众号、“闽政通”、“e福州”等微信公众号、手机APP网上提交申请材料，待公安机关内部核准通过。省内户口迁移的，公安机关核准通过后，推送给迁出地派出所审核。

两个工作日后，群众可携带与网络申请时一致的材料直接到迁入地公安派出所直接办理落户。

7.3 落户类型

8种落户方式可供选择——

1、有合法产权住房

有合法产权住房的，本人、配偶及其双方的近亲属均可以申请落户该房屋处。

2、单位名下有产权住房

单位名下有产权住房的，职工及其近亲属可以申请落户该房屋处。

3、有商业住房产权的

有商业住房产权的，本人、配偶及其双方的近亲属均可以申请落户该商业住房以楼座为单位设立的集体户。

以上三类落户地址迁入时需要该房屋所有产权人的同意。

4、单位设有集体户

单位设有集体户的，职工及其近亲属可以申请落户单位集体户，迁入时需要单位同意。

5、高层次人才

福州市人才（或人社）部门引进的高层次人才可以落户人才公寓集体户。

6、一定学历、资格证书、各类人才

具有技工学校、中等专业学校、职业院校、高等学校学历，具有专业技术资格和技能资格证书，人社部门引进的各类人才，可以自愿选择15个就业和人事人才中心集体户落户。

7、租赁私有住房

在六县（市）、长乐区和仓山三江口区域租赁私有住房，私有住房所有权人同意落户的，可以落户租赁的私有住房内，落户租赁的私有住房需要经建设（房地产）主管部门登记备案。

8、兜底措施

群众只需提供《居民户口簿》、《居民身份证》和在落户地五城区或同一县（市、长乐区）范围内《无合法产权房屋声明书》，即可自愿选择便于工作、生活的任一派出所设立的公共地址集体户落户。

7.4 落户提供材料

1、落户合法稳定住所的家庭户

落户申请和材料真实性声明书；

迁移人《居民户口簿》、申请人《居民身份证》；

本人（或近亲属）合法稳定住所权属凭证。近亲属权属凭证的，另需提交与房屋所有权人（或使用权人）的近亲属关系证明。夫妻一方所有权（或使用权）可视为夫妻双方共有，双方近亲属均可申请迁入；

房屋所有权人（或使用权人）近亲属随迁的，提交与房屋所有权人（或使用权人）的近亲属关系证明；

全部房屋所有权人(使用权人)同意落户的声明书。

2、落户单位名下有产权住房的家庭户

落户申请和材料真实性声明书；

迁移人《居民户口簿》、申请人《居民身份证》；

单位名下合法稳定住所《房屋所有权证》或《不动产权证书》；

合法稳定就业凭证；

单位职工近亲属随迁的，提供与户口迁入职工的近亲属关系证明；

单位同意落户的声明书。

3、落户单位集体户

落户申请和材料真实性声明书；

迁移人《居民户口簿》、申请人《居民身份证》；

合法稳定就业凭证；

单位职工近亲属随迁的，另需提供与户口迁入职工的近亲属关系证明；

迁入人及其配偶在五城区或同一县（市、长乐区）范围无合法产权房屋的声明书；

单位同意落户的声明书。

4、落户商住楼集体户

落户申请和材料真实性声明书；

迁移人《居民户口簿》、申请人《居民身份证》；

本人（或近亲属）《房屋所有权证》或《不动产权证书》。近亲属所有权的，提交与房屋所有权人的近亲属关系证明。夫妻一方所有权可视为夫妻双方共有，双方近亲属均可申请迁入；

房屋所有权人近亲属随迁的，提供与房屋所有权人的近亲属关系证明；

全部房屋所有权人同意落户的声明书。

5、落户就业和人事人才中心集体户

可自愿选择任一集体户落户，提供以下材料：

落户申请和材料真实性声明书；

迁移人《居民户口簿》、申请人《居民身份证》；

下列凭证之一：

（1）国家承认的高等院校学历证书或教育部学历证书电子注册备案表或中国高等教育学历认证报告；

（2）中等专业学校（或职业院校、技工学校）毕业证书；

（3）国（境）外院校毕业证书和教育部留学服务中心出具的国（境）外学历学位认证书；

（4）专业技术（职业）资格证书；

（5）职业技能资格（等级）证书；

（6）县级（含）以上人社部门出具的《引进人才落户证明》；

近亲属随迁的，提供与申请落户人的近亲属关系证明。

6、落户人才公寓集体户

落户申请和材料真实性声明书；

迁移人《居民户口簿》、申请人《居民身份证》；

福州市人才公寓房屋租赁合同，或市级人才（或人社）部门出具的《引进人才落户证明》；

近亲属随迁的，提供与申请落户人的近亲属关系证明。

7、落户六县（市）、长乐区和仓山区的三江口区域租赁私有住房立家庭户

落户申请和材料真实性声明书；

迁移人《居民户口簿》、承租人《居民身份证》；

经建设（房地产）主管部门登记备案的租赁私有住房备案凭证；

房屋租赁合同；

近亲属随迁的，提供与承租人的近亲属关系证明；

全部私有住房所有权人同意落户声明书；

迁入人及其配偶在同一县（市、长乐区）范围无合法产权房屋的声明书（迁入仓山区的三江口区域的不提供）。

注：“仓山区的三江口区域”包括：城门镇下洋村、漳岚村、壁头村、梁厝村、厚峰村、洋坑村、绍岐村、濂江村、狮山村、福濂村、潘墩村、清富村、湖际村的区域。

8、无法提供上述七类落户地址材料

可以自愿选择落户便于工作、生活的任一公安派出所设立的公共地址集体户，提供以下材料：

落户申请和材料真实性声明书；

迁移人《居民户口簿》、申请人《居民身份证》；

近亲属随迁的，提供近亲属关系证明；

迁入人及其配偶在五城区或同一县（市、长乐区）范围无合法产权房屋的声明书。

学区相关政策

8.1  关键词1、六年一户学位

2021年11月，福州市教育局发文，宣布在“片内生”政策的基础上，正式实施“六年一户学位”政策！

即一套房产六年内提供一户家庭学位↓↓↓

另外，早在细则实施之前，福州高新区已有部分学校实施/试行“六年一户”政策——

福州高新区第三中心小学、福州高新区实验小学、闽江师专附属实验小学、福州高新区新洲小学自学校招生公告发布之日（2021.06.15）起先试行实施“六年一户”办法。

8.2  关键词2、提前落户

2010年8月31日之后，在金山小学片内购买二手房的家庭应持有片内户口簿与房产证三年以上，孩子方可划片入学。

2022年6月2日之后在金山小学金闽校区片内购买二手房的家庭（不含此前已签订房产交易合同并办理网上备案但未取得产权证的情况）应持有片内户口簿与房产证三年以上孩子方可划片入学（2022年6月2日之前购买的不受此限）。

税费攻略

9.1  契税

注：新房的契税，按照房屋的成交价格来计算，即成交价格乘以对应的契税比例；

二手房的契税，大多数情况下，是按照房屋的评估价来计算的，而非房屋的成交价格。

9.2  增值税及其附加税

购买二手房需要缴纳增值税。增值税及其附加税的税率为5.6％，计算公式：

增值税及其附加税=房屋的计税价÷（1＋5％）×5.6％

满2年可以免征增值税。满2年是指：房产证或契税完税证从出证时间开始计算，到房屋出售时，时间满2年或超过2年。

9.3  中介费

在二手房交易过程中，中介为买方提供了服务，因此要收取一定的服务费。

一般为房屋成交价格的1％－3％。注意了，中介费是可以砍价的，具体砍价多少，就要看个人与中介人员的沟通、谈判情况了。

9.4  贷款担保费

房贷担保费指银行一般为了规避房贷风险，需要借款人提供专业的担保公司，由他们为你提供担保所支付的费用。暂没有收费标准，由中介开。

9.5  个人所得税

一般征收房屋价款的1％，或者两次交易差额的20％。

满五唯一的房子，免征个税。即该房屋为出售人的唯一住房，且不动产证满了五年，则可以免征个税。

9.6  交易手续费

按照房屋的面积来征收，住宅一般为4-6元／㎡。

注：在实际交易过程中，税费大多由买方承担，在市场比较冷淡的时候，也有部分卖方愿意承担税费。

以上就是九房网福州站整理的福州最新购房政策啦，有购房计划的赶紧收藏~