超585亿！楼市正迎来一群“疯狂扫货”的豪赌客！

大举进军房地产，卖几块钱地铁票的地铁集团，已经开始卖起了房子？

Part 01  

地铁企业，越来越成为土地市场上的一支生力军。

中指研究院统计的数据显示，今年前九个月，权益拿地金额top100的企业中，就有8家地铁公司上榜，拿地总金额为585亿元。

其中，广州地铁、厦门轨道交通拿地金额均超过100亿元，分别以165亿元、125亿元排名15、20。

对比一下前两年的数据——

2021年，拿地金额top100的企业中，有5家地铁公司上榜，分别是成都轨道交通、广州地铁、深圳地铁、厦门轨道交通、杭铁集团，拿地总金额为637亿元。

2020年，拿地金额top100的公司中，仅深圳地铁1家地铁公司以129亿元上榜。

可以发现，今年的上榜数据，比2021年和2020年全年上榜的地铁公司数量之和还要多。

Part  02

实际上，除了上述上榜的地铁公司，福州地铁也有地产业务布局。

福州地铁置业有限公司成立于2015年07月30日，注册资本2亿元，是福州地铁集团100%控股的子公司。

作为地产生力军，福州地铁置业采用的是【先寻求合作后自主开发】的模式——

2018年9月，福州地铁参与了金山TOD榕心映月项目的建设，这也是福州地铁集团入局房地产迈出的第一步；

随后，福州地铁置业有限公司还与龙湖冠寓联合打造福州地铁龙湖冠寓福州象峰地铁站店，这也是福州首个国企委托运营租赁住房项目，现已开业。

2020年2月，福州地铁置业有限公司通过挂牌方式，竞得2020工业挂牌-1号地块。该地块位于长乐区鹤上镇，轨道交通6号线横港车辆段厂前区，将打造成为“福州地铁智慧园”。

2020年8月，福州地铁置业有限公司先后将宗地2020-40、41号收入囊中，这两宗地块就是福州地铁置业有限公司开发的“地铁·睿达、地铁·藤座”项目。

2021年12月，福州地铁置业有限公司成功竞得位于鼓楼区福马路南侧的宗地2021-78号，这是地铁置业继“地铁睿达”项目后，打造的又一个地铁睿系列产品——地铁睿通。

不仅如此，日前，福州地铁置业发布一则公告：根据业务发展需要，面向社会公开收购一家具有三级以上资质的建筑工程施工企业的全部股权。

发力地产开发，看样子，福州地铁的确是打算在地产界撸起袖子大干一场了。

Part 03

那么，为什么福州地铁要进军地产综合开发？

这背后有着现实原因：解决盈利难题。

据界面新闻数据，2021年，福州地铁营业总收入18.15亿，利润0.73亿。

单看账面数据还是有盈利的，但若仅靠自身业务，福州地铁则是亏损的。

根据福州地铁集团年报及信用评级报告，18.15亿元的总收入中，票款补贴高达13.18亿，而票务收入仅1.33亿。

补了十几亿，盈利0.73亿，这意味着，刨除每年政府补贴，福州地铁公司将收不抵支，这同样也是大多数地铁公司开始寻找“副业”的重要原因。

而通过进军地产综合开发，然后用这笔收入去补贴地铁运营收入，不失为一个缓冲业绩的好办法。

深圳地铁就是个成功的案例。

2021年，深圳地铁营收163.97亿元，其中，站城一体化开发（即轨道站点房地产开发）95.71亿元，地铁运营39.18亿元，分别占比58.37%、23.9%。

从经营利润来看，站城一体化开发业务盈利66.67亿元，地铁运营业务则亏损41.53亿元。

深圳地铁营收中很大一部分来自地产开发，图片来自大公评级报告

靠地铁运营业务入不敷出，但总的来看，2021年，深圳地铁净利润为29.97亿元。

有了深圳地铁成功在前，其他地铁公司纷纷盯上房地产这块蛋糕也就不足为奇了。

Part  04

当然，地铁公司在布局房地产业务上具备先天优势：

本身的国资背景，相对雄厚的资金实力，以及在驾驭难度较高的TOD模式项目时的丰富经验，同时，还掌握了地铁开发时间进程和线路。

不过，随着国家对城市新上马地铁的态度越收越紧，地铁公司进军房地产市场能否产生预期效益还需时间来见证。

需同时满足GDP超过3000亿元、一般预算收入超过300亿元、城区人口超过300万、地铁线路初期客运强度不低于每日每公里0.7万人次这四大条件。

并且，对于各地地铁公司豪赌楼市，国家也有所警惕。

10月14日，国家财政部发布了三条重磅规定：

1、严禁通过举债储备土地；

2、不得通过国企购地等方式虚增土地收入；

3、不得巧立名目虚增财政收入弥补财政收入缺口。

需要注意的是第二条，不得通过国企购地等虚增卖地收入。这并非禁止国企购地，而是禁止地方城市通过国企假购地、刷数据。

作为市级城投公司的代表之一，如若地铁公司拿着银行贷款、财政补贴去买地，地方政府又用卖地收入来给地铁集团补助，一来一回，资金空转、虚增土地出让金的事就发生了。

这种左手倒右手的行为，最后的结果只能是双输。

那么，接下来，福州地铁能否在房地产这个赛道带来新玩法和新思路？产品方面的能力如何？

我们一起拭目以待！