土地市场再起风云！

地方申请退出、城投托底受限……实施不到两年的集中供地制度，正在崩溃！

Part 1  越来越多城市，退出“集中供地”

10月28日，江西省住建厅发布《关于住房城乡建设领域落实强省会战略支持南昌城市高质量发展的若干政策措施》，文中提出：

将持续完善房地产政策，积极争取国家有关部委支持，力争将南昌从“集中供地”城市名单中调出。（不过目前官网上已查阅不到该文件)

其实，南昌并非首个退出集中供地的城市。

一个多月前，长沙率先在供地云官方发布通知称，“今后不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化持续更新推介”，打响公开取消集中供地第一枪。

此外，武汉市自然资源和规划局也曾宣称，将在9月、10月、11月继续安排3个批次（第四、五、六批次）的集中供地。这意味着，武汉变相将集中供地制恢复成常态化供地制度。

不仅如此，2022年年初，厦门、济南、青岛、重庆等多地明确全年将进行四次土地集中出让，当前，无锡、南京、苏州已供应四批次，天津也发布土地四批次预公告。

22城调整集中供地批次统计情况，数据来源：中指研究院

而福州，市自然资源和规划局同样曾于此前官宣：2022年第四次住宅用地集中出让公告拟于11月发布。

Part 2  集中供地制度，为何快速消亡？

去年年初，22个重点城市开始实行“两集中”供地政策，按照当初的规定，每年集中供地次数不得超过三次。

当时这一政策与房地产融资“三道红线”、房地产贷款集中度管理形成三大调控政策，政策出台的目的很明确：加大开发商拿地资金压力，给土地市场降温。

值得注意的是，除22城外，去年徐州、西安、南昌、东莞、金华、温州等城也自发加入了“两集中”供地的队伍。

而从去年土拍的成交情况来看，集中供地政策确实起到了一定的稳地价效果。

那么，为何短短一年半多的时间，部分城市就要恢复常态化供地？

调整“集中供地”的背后，是持续低迷的土地市场交易情况。

以南昌为例：

2022年计划供应土地25280亩，经历了前两轮集中土拍遇冷后，其土地供应计划完成率仅为25.6%，且多数地块以底价成交为主；

而在10月11日的第三批集中土拍中，推出22宗涉宅地块，12宗流拍，流拍率高达55%。

事实上，南昌土地交易低迷只是全国土地市场的一个缩影。

中指院数据显示，截至10月27日，22城已有16城完成三批次土地集中出让，土拍整体成交表现趋冷——

整体流拍撤牌率11.3%，较二批次上升3.3个百分点；

成交地块中达上限地块占比仅11.5%，较二批次下降13.5个百分点；

底价成交占比达75.7%，较二批次提升17.0个百分点。

同时，地方国资拿地金额占比继续走高：完成三批次中土地成交的16城中，地方国资拿地金额占比达53%，较首批次、二批次均提升超15个百分点。

就福州而言，2022年以来，地方国资拿地金额占比均在五成以上，到了三批次，兜底现象更甚，比重提升至超九成！

然而，即使不少城市依托国央企兜底，供地计划完成率还是不理想。

中指研究院数据显示，截至10月末，22个集中供地城市的供地计划完成率整体不足五成，具体来看——

仅杭州超额完成全年供地计划，成都和合肥的供地计划完成率超过9成。

北上广深的供地计划完成率分别仅为44%、64%、46%、67%，长春、重庆甚至不足三成。

福州2022年计划供地358公顷，三轮集中供地后，仅完成55%，距离供地目标还差一半左右。

在市场环境发生重大变化的局面下，集中供地出现优化调整自然是正常的。

通过增加供地次数，或者实行常态化供地，不仅可以减轻房企的资金压力，减少土地流拍；还可以让没有完成供地计划的城市，通过增加供地次数，完成卖地计划，保住地方的钱袋子。

Part 3  国资托底受限，“集中供地”模式或将“因城施策”

随着地方国资拿地占比走高，地方财政收入在一定程度上得到保障的同时，也会带来一系列衍生问题。

比较突出的就是项目开工慢。据中指监测，22城2021年“两集中”成交地块中，地方国资拿地数量占比达两成，而截至今年8月，地方国资集中拿地项目入市率仅9%，其中城投拿地项目入市率仅6.7%。

2022年以来，22城地方国资拿地金额占比逐批次走高，更多土地处于未开发状态。

比如福州南二环，目前福州城投、福州榕发、福州城乡建总、福州新区集团等本土国企纷纷进驻，然而拿地大半年，并未有楼盘上市售卖。

另一方面，加大地方政府的债务风险。根据上海票据交易所公布的信息，经综合整理，2022年9月，存在19家城投公司商票逾期，其中10家公司为新增，占比超过一半。

这意味着，城投类公司“托底”拿地后，整体资产规模巨大、大量的土地资产运营难度较大，市场风险、投资风险都在积聚。

日期，财政部已经发文，要求不允许国企拿地虚增卖地收入，未来地方城投拿地或受到更多约束。

业内人士表示，在当前土地市场低温运行背景下，预计后续其他城市也会根据市场情况对当地的土拍模式进行调整，集中供地进入因城施策阶段。

那么，接下来，是否有更多城市实行常态化供地，福州会不会继续增加供地次数？

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